关于合理执行土地商用比例建议

（第0652号）的答复

王凯委员：

您提出的关于合理执行土地商用比例的建议收悉，现答复如下：

一、沈自然资发[2019]147号文件相关情况

为及时应对市场变化，进一步加强规划管控，规范各部门规划管理流程，统一工作标准，推进建设项目落地，我局依据相关法律法规，于2019年10月25日印发《关于进一步加强规划管控的通知》（沈自然资发〔2019〕147号）（以下简称《通知》）。

《通知》主要对控制性详细规划、专项规划的编制和审批，以及城市设计、规划条件、规划审批等管理工作的范围、标准、流程进行了规范。其中第四分部分指出“实行规划条件精细化管控，改变城市建设中过分追求高强度开发、高密度建设的状况......对中心城区新出让地块的土地使用强度、商业布局形式、街道和建筑物空间形态、建筑立面效果、配套公共服务和市政基础设计、地下空间使用、建筑物退让、停车配建等方面提出明确、具体的管控指标和要求......”，明确了加强规划条件管控的执行范围为“中心城区新出让地块”。

同时，《通知》对土地强度指标中的容积率、绿地率、商业比例、配套公共服务等内容进行了明确解释，如“商业用地及商住混合用地应充分考虑地块周边商业业态和商业布局规划，合理确定容积率、绿化率、建筑限高。商业比例原则上下浮不得超过2%（下浮比例在该范围内不需签订补充合同），下浮后的商业比例不得低于5%，确定后的商业用途及商业比例原则上不得调整......”。

近年来，按照《通知》的相关要求，我市新出让地块规划管理工作逐步精细化，营商环境不断优化。下一步，我局将在实际工作中落实委员的建议，组织开展培训、宣讲等工作，对标准进行更加明确的解读，依据法律法规、遵循城市发展，细化和补充相关工作流程和管理规范，指导全市规划建设工作。

二、规划调整及补缴地价款情况

为了维护规划的严肃性和权威性，确保规划有效实施，针对规划调整工作，我局出台了《沈阳市控制性详细规划调整工作细则》（以下简称《细则》）。《细则》中提出控制性详细规划调整分为重大修改、一般调整、控规修正三类，并明确了调整工作程序。其中，一般调整应履行申请、判定、编制调整论证报告、专家论证、意见征询、公示、审定等法定程序。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）第二条、《中华人民共和国协议出让国有土地使用权规定》第十六条中均明确规定：对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补交不同用途和容积率的土地差价。

国土资源部办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）第6.4条明确了已出让土地补缴地价款估价期日为“土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估需补缴地价款时，估价期日应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准”。

三、城市更新相关工作情况

2020年10月，党的十九届五中全会通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年愿景目标的建议》明确提出实施城市更新行动，是推进以人为核心，解决城市发展中的突出问题和短板、提升人民群众获得感、幸福感、安全感的重大举措。2020年12月，住建部、辽宁省政府签署共建城市更新先导区合作框架协议，由此辽宁成为全国唯一部省共建城市更新先导区省份。2021年11月，沈阳获批为全国第一批城市更新试点城市。

为落实省市城市更新工作要求，完善城市更新政策措施，我局整理了现行城市更新相关政策，包括关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见及落地实施办法、历史文化名城保护行动实施方案支持鼓励政策等文件，拟定涵盖容积率审批、规划调整程序、协议供地方式、带方案出让、保留建筑不动产登记等业务环节的规划用地配套政策，已纳入我市《城市更新管理办法》，《办法》为城市更新、存量土地盘活提供政策保障和实施路径。《办法》明确了“市城乡建设局是城市更新主管部门，负责组织拟订城市更新政策，编制城市更新年度计划”“纳入年度实施计划的项目，由前期业主根据片区策划方案编制项目实施方案。实施方案应当包括更新实施方式、土地取得方式、资金筹措方式、规划设计（含规划调整）方案、建设计划、运营管理模式等内容”。随着城市更新机制体制不断完善健全，城市更新已然成为解决城市问题、激发城市活力的重要推动力量。

下一步，我市将按照国土空间规划开展控制性详细规划修编优化，不断完善规划条件管控指标，完善技术措施，积极推进我市房地产市场健康平稳有序发展。我局也将继续规范规划管理工作，简化审批流程，优化营商环境，做好经济发展的“服务员”“店小二”。

感谢您对城市规划建设有关工作的重视和关心。

沈阳市自然资源局         

2023年3月16日