沈阳市不动产登记便利度改革政策  一问一答（法规政策编）

1.不动产登记有什么法律效力？

答：我国现行法律采取不动产物权登记生效主义，以登记生效为原则，登记对抗为例外。不动产登记是法定不动产物权公示手段。

《中华人民共和国民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”

《不动产登记暂行条例》第七条规定：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”

沈阳市的不动产登记机构为沈阳市自然资源局。沈阳市不动产登记中心为市自然资源局所属事业单位，承担全市（新民市、法库县、康平县除外）自然资源（土地、房屋、林地等）登记工作；承担全市（新民市、法库县、康平县除外）房屋交易管理工作；承担全市（新民市、法库县、康平县除外）不动产登记档案的接收、整理、保管和利用工作。新民市、法库县、康平县自然资源局负责本行政区域内的不动产登记工作。

2.申请不动产登记时，是否会核验申请人身份及申请材料？

答：不动产登记机构会依法核验申请人的身份和申请材料。

（1）《中华人民共和国民法典》第二百一十二条“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。”

（2）《不动产登记暂行条例》第十八条“不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。”

（3）《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条“不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对下列内容进行查验：（一）申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；（二）权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；（三）不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；（四）法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。”

（4）《不动产登记暂行条例》第二十四条“不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不动产登记申请人重复提交。”如，自然资源部已经与公安部（全国人口身份数据库）、市场监管总局（企业注册登记数据库）实现信息共享，支撑地方不动产登记机构开展信息核验。

3.申请不动产登记时可不可以提交电子证书和电子证明？

答：可以。

（1）《中华人民共和国电子签名法》第三条“民事活动中的合同或者其他文件、单证等文书，当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文。当事人约定使用电子签名、数据电文的文书，不得仅因为其采用电子签名、数据电文的形式而否定其法律效力。”

（2）《国务院关于在线政务服务的若干规定》第十条“国家建立电子证照共享服务系统，实现电子证照跨地区、跨部门共享和全国范围内互信互认。电子证照与纸质证照具有同等法律效力。”

（3）《全国一体化在线政务服务平台  电子证照  不动产权证书》和《全国一体化在线政务服务平台  电子证照  不动产登记证明》两项标准对不动产权证书和不动产登记证明，以及不动产权证书附图（宗地图和房屋平面图）的登记机构电子签章、证照文件要求等内容进行了详细的技术规定，保障电子证照与纸质证照具有同等法律效力。

（4）《自然资源部  国家税务总局  中国银保监会关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》第三条“三、推广使用电子证照及电子材料。按照法律法规规定，电子不动产登记证书证明与纸质不动产登记证书证明具有同等法律效力，各地要积极推广应用。”

（5）《国家税务总局关于明确〈税收完税证明〉（文书式）开具管理有关事项的通知》第四条“四、各地税务机关要做好调整后的《税收完税证明》网上开具工作。网上开具的式样与办税服务厅开具的一致，加印电子形式的业务专用章。”

（6）《市场监管总局关于印发〈电子营业执照管理办法（试行）〉的通知》第二条“本办法所称电子营业执照，是指由市场监管部门依据国家有关法律法规、按照统一标准规范核发的载有市场主体登记信息的法律电子证件。电子营业执照与纸质营业执照具有同等法律效力，是市场主体取得主体资格的合法凭证。”

（7）沈阳市不动产登记中心印发《关于办理不动产抵押权设立登记启用电子证照功能的通知》（沈不动产登发 [2023] 22号），于2023年8月30日起，规定在线下窗口受理的不动产抵押登记业务可使用电子不动产权证书，不再收起纸质不动产权证书。

4.对不动产权属有争议的，有哪些法律途径处理？

答：可依法采取司法诉讼、仲裁、调解、和解等方式。

（1）《中华人民共和国民法典》第二百二十九条“因人民法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者征收决定等生效时发生效力。”第二百三十三条“物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。”

（2）《中华人民共和国仲裁法》第二条“平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷，可以仲裁。”

第二十二条“当事人申请仲裁，应当向仲裁委员会递交仲裁协议、仲裁申请书及副本。”

第二十四条“仲裁委员会收到仲裁申请书之日起五日内，认为符合受理条件的，应当受理，并通知当事人；认为不符合受理条件的，应当书面通知当事人不予受理，并说明理由。”

第五十一条“仲裁庭在作出裁决前，可以先行调解。当事人自愿调解的，仲裁庭应当调解。调解不成的，应当及时作出裁决。调解达成协议的，仲裁庭应当制作调解书或者根据协议的结果制作裁决书。调解书与裁决书具有同等法律效力。”

（3）《中华人民共和国农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》第三条“发生农村土地承包经营纠纷的，当事人可以自行和解，也可以请求村民委员会、乡（镇）人民政府等调解。”第四条当事人和解、调解不成或者不愿和解、调解的，可以向农村土地承包仲裁委员会申请仲裁，也可以直接向人民法院起诉。

（4）《中华人民共和国人民调解法》第二条“本法所称人民调解，是指人民调解委员会通过说服、疏导等方法，促使当事人在平等协商基础上自愿达成调解协议，解决民间纠纷的活动。”

第三十三条“经人民调解委员会调解达成调解协议后，双方当事人认为有必要的，可以自调解协议生效之日起三十日内共同向人民法院申请司法确认，人民法院应当及时对调解协议进行审查，依法确认调解协议的效力。”

（5）《中华人民共和国土地管理法》第十四条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。”

（6）《土地权属争议调查处理办法》第一条“为依法、公正、及时地做好土地权属争议的调查处理工作，保护当事人的合法权益，维护土地的社会主义公有制，根据《中华人民共和国土地管理法》，制定本办法。”

第十三条“对申请人提出的土地权属争议的申请，国土资源行政主管部门应当依照本办法第十条的规定进行审查，并在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。”

第二十四条“调解达成协议的，应当制作调解书。调解书应当载明以下内容：（一）当事人的姓名或者名称、法定代表人姓名和职务；（二）争议的主要事实；（三）协议内容及其他有关事项。”

第二十五条“调解书经双方当事人签名或者盖章，由承办人署名并加盖国土资源行政主管部门的印章后生效的调解书具有法律效力，是土地登记的依据。”

5.不动产物权受法律保护吗？如果不动产登记机构登记错误了，权利人可以依法申请赔偿吗？

答：不动产物权受法律保护。不动产登记机构发生登记错误的，权利人可依法申请赔偿。

（1）《中华人民共和国民法典》第二百零七条“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。”

第一千一百六十五条“行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。”

第一千一百六十七条“侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。”

（2）《中华人民共和国土地管理法》第十二条“土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行。依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”

（3）《中华人民共和国民法典》第二百二十二条“因登记错误，造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”

（4）《中华人民共和国国家赔偿法》第九条“赔偿义务机关有本法第三条、第四条规定情形之一的，应当给予赔偿。赔偿请求人要求赔偿，应当先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。”

第三十二条“国家赔偿以支付赔偿金为主要方式。”

（5）《不动产登记暂行条例》第三十条“不动产登记机构工作人员进行虚假登记、损毁、伪造不动产登记簿，擅自修改登记事项，或有其他滥用职权、玩忽职守行为的，依法给予处分；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”

（6）《自然资源部关于开展不动产登记队伍作风常态化建设的通知》第四条第十款“加强人员履职保障，探索建立登记人员尽职免责、失职追责制度。鼓励各地参加责任保险。”

（7）《自然资源部办公厅关于加强不动产登记工作人员管理的通知》第三条第一款“有条件的地方，可以探索建立不动产登记责任保险制度，分散登记风险，保障不动产登记工作人员合法权益不受损。”

（8）《自然资源部国务院国有资产监督管理委员会国家税务总局国家金融监督管理总局关于进一步提升不动产登记便利度促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）第八条第（三）款“完善登记人员职业保障。总结实践经验，拓展不动产登记工作人员职业晋升渠道。建立不动产登记责任保险制度，采取购买不动产登记责任保险等措施，健全登记风险保障机制。针对一线窗口女性占比大的特点，争取‘巾帼文明岗’‘三八红旗手’等荣誉，完善女性职业发展保障措施。”

6.如何保证地籍图测量的准确性？是否有专门的测量机构？他们是如何开展测量的？

答：法律规定了专门的地籍调查机构、地籍调查和测量规范。

（1）《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条“县级以上人民政府自然资源主管部门应当加强地籍管理，建立健全地籍数据库。”

（2）《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）对地籍图的测绘方法有明确规定，包括全野外数字测图、数字摄影测量成图、数字编绘法等，针对不同区域和精度要求，采取相适应的工作底图、测量工具、测量方法和测量系统。从技术上可以直接测量或以从飞机和无人机上拍摄的照片等方式开展测绘。

（3）《自然资源部关于进一步做好地籍调查工作的通知》（自然资发〔2023〕195号）规定，要充分认识新时代地籍工作的重要意义，进一步规范地籍调查、加强地籍管理，不断提高地籍工作质量和服务水平，助力自然资源事业高质量发展。当事人应自行委托地籍调查机构开展地籍调查，任何部门和个人不得指定或变相指定调查机构。政府出资开展地籍调查的，应按照政府采购规定选择地籍调查机构。规范地籍调查成果。地籍调查成果包括地籍调查表、地籍调查报告、地籍图、不动产单元表等。地籍调查机构应严格落实调查人员自检、调查机构质检、委托方验收或确认等措施，对地籍调查成果质量负责。严格成果质量审核。按照“谁使用、谁负责”原则，确定地籍调查成果审核责任主体。

三、规范开展地籍调查。（一）规范单元设定与代码编制。地籍调查以不动产单元或自然资源登记单元为基本作业单位。应依据规划、审批等材料，设定不动产单元或自然资源登记单元，编制单元代码，并一直沿用。建设用地供应时，宗地未编制不动产单元代码的，可利用土地市场动态监测监管系统的编码器，合理设置宗地顺序号号段，生成不动产单元代码，作为出让合同、划拨决定书等权属配置文件的标识（权属配置文件附加相应的不动产权利识别码）；同时要积极推进系统互联互通，实现自动编码、信息共享。单元一经设定，不得随意分割、合并或调整边界，依据有关审批文件、合同等材料依法依规调整的除外。单元代码变更的，应做好前后关联。（二）严格地籍调查程序。各地要按照《地籍调查规程》等要求，统一技术标准，规范开展地籍调查，确保权属清楚、界址清晰、面积准确。权属调查是地籍调查的核心，应在全面查清权属状况、做好指界工作基础上，以权属调查确定的界址点、界址线为依据开展地籍测绘。土地权属来源不明确或实地界址不清晰的，要严格履行四邻指界程序。调查工作完成后，及时以宗地（宗海）为单位，编制不动产单元表。自然资源地籍调查成果，由所在地县级人民政府和相关部门组织核实。（三）加强日常监督管理。各地要加强业务培训，督促指导地籍调查机构做好调查工作。当事人应自行委托地籍调查机构开展地籍调查，任何部门和个人不得指定或变相指定调查机构。政府出资开展地籍调查的，应按照政府采购规定选择地籍调查机构。自然资源主管部门和相关单位不得违规收取测绘费、配图费、落宗费等额外费用。建立健全地籍测绘投诉机制，妥善处理相关投诉。完善地籍调查机构工作质效评价机制，及时公示调查机构成果合格率、委托人满意度等信息，方便当事人选择调查机构。

4.沈阳市自然资源局承担全市不动产地籍调查工作。打造“统一技术标准、统一质量监管体系、统一诚信奖惩机制、统一监管服务平台”的测绘管理新模式。完成统一测量技术标准和“多测合一”信用体系建设。将竣工验收测量等业务整合为规划核实测量，并与房屋面积竣工测绘同步进行，切实做到“一次委托、联合测绘、统一报件、分时办结”。

7.女性从事不动产登记领域相关工作有什么法律政策规定？

（1）《中华人民共和国宪法》第四十八条“中华人民共和国妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。”

（2）《中华人民共和国妇女权益保障法》第二条“男女平等是国家的基本国策。妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。国家采取必要措施，促进男女平等，消除对妇女一切形式的歧视，禁止排斥、限制妇女依法享有和行使各项权益。国家保护妇女依法享有的特殊权益。”

第五条“国务院制定和组织实施中国妇女发展纲要，将其纳入国民经济和社会发展规划，保障和促进妇女在各领域的全面发展。”

第三十七条“学校和有关部门应当执行国家有关规定，保障妇女在入学、升学、授予学位、派出留学、就业指导和服务等方面享有与男子平等的权利。”

第四十二条“各级人民政府和有关部门应当完善就业保障政策措施，防止和纠正就业性别歧视，为妇女创造公平的就业创业环境，为就业困难的妇女提供必要的扶持和援助。”

第四十三条“用人单位在招录（聘）过程中，除国家另有规定外，不得实施下列行为:（一）限定为男性或者规定男性优先；（二）除个人基本信息外，进一步询问或者调查女性求职者的婚育情况；（三）将妊娠测试作为入职体检项目；（四）将限制结婚、生育或者婚姻、生育状况作为录（聘）用条件；（五）其他以性别为由拒绝录（聘）用妇女或者差别化地提高对妇女录（聘）用标准的行为。”

（3）《不动产登记代理专业人员职业资格制度规定》（自然资发〔2022〕79号）第三条“国家设立不动产登记代理专业人员水平评价类职业资格制度，面向全社会提供不动产登记代理专业人员能力水平评价的服务，纳入国家职业资格目录。”

第十一条“不动产登记代理专业人员职业资格考试合格的，由中国土地估价师与土地登记代理人协会颁发自然资源部监制，中国土地估价师与土地登记代理人协会用印的《中华人民共和国不动产登记代理人职业资格证书》。”

第十六条“不动产登记代理专业人员应当遵守国家专业技术人员继续教育有关规定，接受不动产登记代理行业组织等的继续教育，不断更新专业知识，提高职业素质和业务能力。”

第二十二条“取得不动产登记代理人资格证书的人员，用人单位可根据工作需要按经济系列相应级别职称择优聘任。”

（4）《自然资源部  国务院国有资产监督管理委员会  国家税务总局  国家金融监督管理总局关于进一步提升不动产登记便利度  促进营商环境优化的通知》（自然资发〔2024〕9号）“八、深化队伍作风常态化建设。（三）完善登记人员职业保障。总结实践经验，拓展不动产登记工作人员职业晋升渠道。建立不动产登记责任保险制度，采取购买不动产登记责任保险等措施，健全登记风险保障机制。针对一线窗口女性占比大的特点，争取 ‘巾帼文明岗’‘三八红旗手’等荣誉，完善女性职业发展保障措施。”

（5）《沈阳市妇女权益保障条例》第三条“市和区、县（市）人民政府应当重视和加强对妇女权益保障工作的领导。”

第四条“市和区、县（市）妇女联合会应当认真履行法律法规赋予的职责，代表和维护妇女利益，协助国家机关检查、监督有关保障妇女权益的法律法规的贯彻实施，提出保障妇女合法权益的意见和建议，支持妇女依法维护自身权益。”

第九条“社会团体、企业事业单位领导成员中，妇女应当有适当名额。”

第十一条“用人单位应当至少每两年组织女职工进行一次妇科病、乳腺病检查，检查费用由用人单位承担。”

第十四条“用人单位应当根据女职工的需要，设立女职工更衣室，为孕期和哺乳期的女职工提供必要的场所和设施。”

8.可以申请领取电子不动产权证书和电子地籍图吗？

答：可以。

（1）《全国一体化在线政务服务平台  电子证照  不动产权证书》《全国一体化在线政务服务平台  电子证照  不动产登记证明》两项标准对不动产权证书和不动产登记证明，以及不动产权证书附图（宗地图和房屋平面图）的文档格式提出了明确的技术规范，采用OFD数字化存储，而非PDF格式。

（2）《地籍调查规程》（GB/T 42547-2023）明确了地籍数据库建设的基本要求、数据库内容以及数据库的建设、更新与维护作出了相应规定。第9.2节数据库内容“地籍数据库包括地籍区、地籍子区、权属、利用、基础地理等数据”，涵盖了地籍空间和属性信息；第9.3节数据库的建设、更新与维护“e）数据库建设：按照地籍数据库文件命名规则、空间数据分层要求和属性数据库结构，建立空间数据库和属性数据库，形成标准的数据交换文件、数据字典和元数据文件”。

（3）《中华人民共和国土地管理法实施条例》第七条“县级以上人民政府自然资源主管部门应当加强地籍管理，建立健全地籍数据库。”

（4）《电子文件存储与交换格式  版式文档》（GB/T 33190-2016）第5.1节文档特性“OFD应具有真实地保持文件中版式信息的特性，且这种特性不随着软硬件环境的变化而发生改变”。

目前沈阳市各类房地一体所有权登记、抵押权登记（含预告登记）全部生成电子不动产权证书和不动产登记证明，权利人可登录“沈阳政务服务”APP“电子证照”栏目下查看下载。

9.对国内外企业租赁不动产或购买不动产是否有限制？

沈阳市对国内企业租赁土地的面积、租赁不动产的期限、租赁不动产的位置、租赁农业用地、租赁建筑物的类型均无限制。

沈阳市对国内企业购买土地的面积、购买不动产的位置、购买农业用地、购买建筑物类型均无限制。

沈阳市对国外企业租赁土地的面积、租赁不动产的期限、租赁不动产的位置、租赁农业用地、租赁建筑物的类型均无限制。

沈阳市对国外企业购买土地的面积、购买不动产的位置、购买农业用地、购买建筑物类型均无限制。

10.未婚男性、女性或者已婚男性、女性是否平等拥有财产所有权？

答：是。《民法典》第二百四十条：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利；第二百六十七条：私人的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏；第一千零六十二条第五款：夫妻对共同财产，有平等的处理权。《妇女权益保障法》第二条：妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。

11.法律是否要求不动产登记部门采集有关土地所有权的性别数据？

答：否。《妇女权益保障法》第二条：妇女在政治的、经济的、文化的、社会的和家庭的生活等各方面享有同男子平等的权利。