为进一步规范城市更新项目保留建筑办理不动产登记、缴税工作，沈阳市自然资源、税务局与建设局联合印发了《沈阳市城市更新保留建筑不动产登记实施意见（试行）》(以下简称《意见》)。有关政策解读如下：

一、制定背景

城市更新是中央“十四五”期间重要的工作部署，是提升城市品质、改善城市环境的重要支撑。近年来，随着城市更新行动不断推进，国家更加重视以保留利用提升为主的小规模、渐进式的有机更新和微改造，并且我市城市更新过程中保留建筑的情况也逐渐增多，经过前期的深入调研和广泛征求意见，形成适合我市的《沈阳市城市更新保留建筑不动产登记实施意见（试行）》，用以指导城市更新中保留建筑不动产登记工作。

二、存在问题

城市更新试点项目中部分保留建筑存在两证不齐、手续不全的问题，且未办理登记的原因多种多样，导致部分保留建筑不动产权属不清，难以流转。而现有的产权登记规定较为原则，对解决此类历史遗留问题缺乏清晰的产权登记路径。

三、制定依据

《中华人民共和国民法典》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》《沈阳市城市更新办法》

四、制定原则

（一）坚持问题导向原则。对城市更新项目进行“解剖麻雀”，全面梳理问题，有针对性地制定相关办理路径。

（二）坚持适度创新原则。以推动项目落地为第一要务，在现存法律体系下适度创新，针对不同的更新方式研究制定相对应的产权归集及不动产登记路径，便于实施主体灵活选择办理路径。

（三）坚持“边试边行”原则。结合沈阳市城市更新工作的进展情况和动态发展，本着“边试边行”的原则，优先推动解决达成共识的事项，对暂不明确的事项提出原则性处理方式，对争议较大的事项暂缓规定。

五、重点内容说明

关于登记方式及办理路径。为保证登记顺畅进行，基于更新方式的不同，《意见》提出三种不动产登记方式及办理路径：

（一）适用范围

政府批准实施城市更新时，对保留建筑办理不动产登记，包括保留建筑的房屋所有权、保留建筑占用范围内的建设用地使用权登记。

其中保留建筑是指：文物保护单位及不可移动文物，历史建筑，历史文化名城和特色风貌相关规划确定的须保留的建筑以及其他经所在区城市更新领导小组认定可以保留的建筑。

（二）房屋征收

1.房屋产权未注销：城市更新项目中对已完成征收补偿的，并经区政府认定可以保留的建筑，区政府下发确认承接主体的批复，由国资局持征收决定、确认承接主体的批复、征收补偿协议代区政府办理不动产转移及缴税业务。

《意见》规定政府征收征而不拆，主要适用房屋产权未注销的情况。政府通过征收取得产权并通过（行政性调整、划转、作价出资）等方式处置资产，实现征收与转移合并办理，提高了我市的城市更新效率。

2.房屋产权注销：由区政府或者区政府确定的保留建筑承接主体办理保留建筑的房屋及土地所有权注销。

土地供地前，区政府编制《保留建筑整体实施方式》，并由自然资源部门出具规划条件，将《保留建筑整体实施方式》与规划条件一并纳入土地供应方案。

土地供地后，用地单位与区政府签订《国有建设用地履约协议书》，按照《保留建筑整体实施方式》、规划条件对保留建筑实施保留与利用。

不动产首次登记，用地单位凭《国有建设用地出让合同》或《划拨决定书》等资料申请国有建设用地首次登记，并在保留建筑整体或者首期竣工后，申请房屋首次登记。

《意见》规定政府征收征而不拆，部分拆迁部分保留.主要适用于房屋产权注销的情况。保留建筑与拆迁部分规划、容积率等指标一并纳入土地供应方案，并通过对保留建筑的微改造，使保留建筑与周边规划融为一体，实现了城市规划的整体协调与均衡发展。

（三）房屋交易

通过房屋买卖、协议腾退等方式实施更新的，采用“地随房走”的方式，办理不动产转移登记。

为解决保留建筑协议腾退后，因权属约定不明导致无法办理转移登记的问题，《意见》规定，实施主体与原权利人签订腾退补偿协议时，协议中应明确国有建设用地使用权和房屋所有权转让等相关内容，为办理转移登记提供权属依据。